【不動産投資】減価償却でキャッシュフローをプラスにしながら課税所得を減らす方法について説明

減価償却周りの知識がふわっとしていたので、改めて調べてみました。

不動産投資はやはり魅力的ですね。

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不動産投資は強力な資産運用

外国人に「日本で一番有利な投資はなんだい?」と聞かれたら、私は迷わずこう言います。

「不動産投資だよ」と。

株式投資と悩む所ではありますが、これからお話する方法でキャッシュフローをプラスにしながら課税所得を減らすことのできる不動産投資こそ最も有利な投資であると考えます。

減価償却でCFを+に保ちながら課税所得を減らす方法

まず本題に入る前に、不動産投資のリスクを抑えておきましょう。

リスクは大きく2つです。

  1. 購入物件価値の下落によって債務超過となる
  2. 空き室発生。また、借入金の変動金利の上昇により、返済額が賃貸収入を上回ってしまう

1は賃貸収入をしっかりと回収し続けられれば、問題ありません。

問題は2です。

キャッシュフローがマイナスになり、返済ができなくなると最悪の場合不動産は差し押さえられ、叩き売られてしまいます。

マイホーム購入の場合

「マイホーム?投資なの?」

あまり実感はないかもしれませんが、マイホーム購入も立派な投資です。

住宅ローンを借りて物件を購入して、自分に賃貸している状況なのです。

当然自分に貸しているので家賃収入は0円です。

この時、2のように金利が上昇して自らの収入では返済できなくなった場合、同じように不動産は差し押さえられ、叩き売られてしまいます。

この視点で見ると、マイホーム購入はかなりリスクの高い投資ということになりますね。

不動産投資の場合

さて本題の不動産投資です。

マイホーム投資との最大の違いは不動産運営にかかった費用を課税所得から控除できるということです。

「ん、費用?控除?なんだか難しいなぁ」

要は、税金を減らすチャンスがあるよってことです。

そして、ここでのポイントが減価償却を活かすということです。

心の声
心の声

減価償却!?なにそれ絶対難しいよ~~

難しそうな言葉ですが、本質はとっても簡単でした。

質問です。
去年買ったアパートの価値を1000万円とする。地価は変わらないとしたら、今年のそのアパートの価値は1000万円より上か?下か?

心の声
心の声

そりゃ、時間が立てば建物は老朽化するんだから下じゃない?

正解!その価値の低下をその年の費用として認めてくれるのが減価償却です。
最終的に1円になるまで毎年徐々に。

心の声
心の声

え、じゃあ別にお金がかかっていないのに、その見えない費用を課税所得から引いてくれるってこと?めっちゃ良いじゃん!

そういうこと!これこそが、不動産投資最大の強みです。

これを利用すると魔法のようなことができます。

  • 【賃貸収入】-(【税金】+【管理費】+【借入金利】)

がプラスになるようにし、そこから【減価償却】を引くとマイナスになるように調整します。

すると..

毎月資金は手元に残るにも関わらず、損益自体はマイナスになり、課税所得を減らすことに成功するという訳です。

つまり、タイトルのように

キャッシュフローをプラスにしながら課税所得を減らす

 ことに成功したということです。

日本における、不動産投資の有利性をわかっていただけたのではないかと思います。

この他にも不動産投資には知っておかなければ損をしてしまうような知識がたくさんあります。

こちらの書籍はそのあたりを網羅的に書かれているのでとてもおすすめです。

不動産投資を始める前に読むことを強くおすすめします。

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